Vấn đề pháp lý về ghi nợ tiền sử dụng đất theo quy định của pháp luật

Tiền sử dụng đất là gì? Khái niệm về tiền sử dụng đất đã được Luật đất đai 2013 cụ thể hóa tại khoản 21 Điều 3 là một nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đối với phần diện tích đất được Nhà nước giao, công nhận quyền sử dụng đất hoặc cho phép thực hiện việc chuyển mục đích sử dụng đất. Đây là một nghĩa vụ có ý nghĩa thiết thực, đảm bảo việc người sử dụng đất có trách nhiệm đối với phần đất của mình có quyền sử dụng, Nhà nước cũng có thể quản lí, giám sát chặt chẽ đối với phần đất này. Tuy nhiên trong một số trường hợp mà chủ sở hữu không thể hoàn thành hết khoản nghĩa vụ trên. Vậy, ghi nợ tiền sử dụng đất được áp dụng khi nào?

     Căn cứ theo quy định của pháp luật, Nhamatdat.com chúng tôi xin tư vấn trường hợp được ghi nợ tiền sử dụng đất theo quy định của pháp luật như sau:

Cơ sở pháp lý

• Luật Đất đai 2013
• Nghị định 01/2017/NĐ-CP sửa đổi nghị định hướng dẫn Luật đất đai
• Nghị định 45/2014/NĐ-CP về tiền sử dụng đất
• Thông tư 76/2014/TT-BTC hướng dẫn nghị định 45/2014/NĐ-CP về thu tiền sử dụng đất

Đối tượng được ghi nợ tiền sử dụng đất

     Theo nghị định 45/2014/NĐ-CP tại khoản 1 Điều 16 có nêu một số trường hợp được nợ tiền sử dụng đất khi có khó khăn về tài chính cụ thể:

•      Hộ gia đình, cá nhân được chuyển mục đích sử dụng đất
•      Hộ gia đình được cấp Giấy chứng nhận phải nộp tiền sử dụng đất
•      Hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất tái định cư

     Như vậy, chỉ hộ gia đình, cá nhân khi đủ điều kiện ghi nợ tiền SDĐ mới có thể làm đơn xin ghi nợ còn các chủ thể doanh nghiệp, cơ sở tôn giáo, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài sẽ không thuộc diện có thể được ghi nợ tiền SDĐ.

Thủ tục ghi nợ tiền sử dụng đất

     Người sử dụng đất nộp đơn ghi nợ tiền sử dụng đất khi có nguyện vọng kèm theo hồ sơ xin cấp Sổ đỏ, chuyển mục đích sử dụng đất, giao đất tái định cư hoặc có đơn xin ghi nợ khi nhận thông báo nộp tiền sử dụng đất lên Văn phòng đăng kí đất đai (mẫu đơn ghi nợ tiền sử dụng đất được viết theo Điều 12 Thông tư 76/2014/TT-BTC). Trong trường hợp chưa có Văn phòng đăng kí đất đai thì nộp tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất phòng, nếu chưa có Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thì nộp tại Phòng Tài nguyên và Môi trường nơi có đất để xin ghi nợ tiền SDĐ.

     Văn phòng đăng ký đất đai sau khi tiếp nhận hồ sơ thì chuyển cho cơ quan thuế hồ sơ địa chính trong đó có đơn xin ghi nợ tiền SDĐ.

     Cơ quan thuế xác định số tiền sử dụng đất phải nộp và lập hồ sơ theo dõi nợ tiền sử dụng đất (sổ theo dõi nợ được lập chi tiết theo diện tích đất trong hạn mức và ngoài hạn mức). Đồng thời chuyển thông tin về số tiền sử dụng đất phải nộp cho Văn phòng đăng ký đất đai hoặc cơ quan tài nguyên và môi trường để trình cho UBND cấp huyện cấp Sổ đỏ trong đó có ghi nợ số tiền sử dụng đất trên Sổ đỏ.

     Người sử dụng đất được trả nợ dần trong thời hạn tối đa là 05 năm và phải thực hiện đúng quy định về gia hạn nợ. Nếu trả nợ quá hạn sẽ xác định theo pháp luật.

Thanh toán nợ tiền sử dụng đất

     Khi thanh toán nợ, hộ gia đình, cá nhân đến cơ quan thuế kê khai thanh toán nợ theo mẫu quy định tại Phụ lục số 03 ban hành kèm theo Thông tư 76/2014/TT-BTC, cơ quan thuế căn cứ vào sổ theo dõi để làm thủ tục.

     Theo khoản 1 Điều 16 Nghị định 45/2014/NĐ-CP quy định trường hợp hộ gia đình, cá nhân thanh toán nợ trước hạn thì được hỗ trợ giảm trừ vào tiền sử dụng đất phải nộp theo mức hỗ trợ là 2%/năm của thời hạn trả nợ trước hạn và tính trên số tiền sử dụng đất trả nợ trước hạn.

     Theo khoản 2 Điều 12 Thông tư 76/2014/TT-BTC trường hợp sau 5 năm kể từ ngày ghi nợ trên Giấy chứng nhận, người sử dụng đất mới thanh toán nợ hoặc quá hạn nợ mà chưa thanh toán hết nợ thì số tiền sử dụng đất còn nợ đối với từng loại diện tích trong hạn mức và ngoài hạn mức được quy đổi ra tỷ lệ (%) chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính và hộ gia đình, cá nhân phải nộp tiền sử dụng đất với phần diện tích này như sau:

Tiền sử dụng đất phải nộp bằng (=) tiền sử dụng đất còn nợ chia (:) cho tổng số tiền sử dụng đất được tính theo giá đất tại thời điểm cấp Giấy chứng nhận nhân (x) với tiền sử dụng đất xác định lại theo giá đất tại thời điểm trả nợ…

     Ví dụ: năm 2012 anh A làm thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất với diện tích 200 m², số tiền sử dụng đất phải nộp là 600 triệu, anh A làm thủ tục ghi nợ 300 triệu tiền sử dụng đất và thời hạn trả là 5 năm. Giả sử đến năm 2013 anh A muốn thanh toán hết khoản nợ tiền sử dụng đất, thì lúc này số tiền sử dụng đất anh phải nộp là: 300 triệu – 2% x 3 x 300 triệu = 282 triệu. Giả sử, đến năm 2017, anh A vẫn chưa thanh toán được khoản ghi nợ 300 triệu này và nếu số tiền sử dụng đất phải nộp khi thực hiện thủ tục chuyển mục đích với diện tích 200 m² trên của anh tại năm 2017 là 750 triệu thì số tiền sử dụng đất anh A phải nộp là: (300 triệu/ 600 triệu) x 750 triệu= 375 triệu.

     Sau khi người sử dụng đất đã hoàn thành việc thanh toán nợ và nhận giấy xác nhận đã thanh toán tiền, căn cứ sổ theo dõi nợ, cơ quan thuế xác nhận theo mẫu quy định tại Phụ lục số 04 ban hành kèm theo Thông tư 76/2014/TT-BTC để người sử dụng đất đến Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất (hoặc Phòng Tài nguyên và Môi trường) làm thủ tục xóa nợ tiền sử dụng đất trên Giấy chứng nhận.

     Trên đây là toàn bộ câu trả lời của chúng tôi về vấn đề quy định mới về Trường hợp được ghi nợ tiền sử dụng đất theo quy định của pháp luật.