Thủ tục tách thửa theo quy định của pháp luật hiện hành

Thủ tục tách thửa đất là việc phân chia quyền sở hữu đất đai từ một đối tượng sở hữu sang nhiều đối tượng sở hữu khác nhau. Tuy nhiên việc tách thửa đất này không phải cứ có nhu cầu là sẽ thực hiện được mà phải tuân theo các quy định của pháp luật hiện hành về điều kiện và thủ tục tách thửa đất.

      Căn cứ theo quy định của pháp luật, Nhamatdat.com chúng tôi xin tư vấn hồ sơ, thủ tục tách thửa như sau:

Cơ sở pháp lý

• Luật đất đai 2013;
• Nghị định 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn Luật đất đai 2013;
• Nghị định 01/2017/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung Nghị định 43/2014/NĐ-CP;
• Nghị định 140/2016/NĐ-CP quy định về lệ phí trước bạ;
• Thông tư số 24/ 2014/TT-BTNMT quy định về hồ sơ địa chính;
• Thông tư 33/2017/TT-BTNMT quy định chi tiết Nghị định 01/2017/NĐ-CP

Điều kiện tách thửa đất

Đối với đất ở tại nông thôn

      Theo khoản 2  Điều 143 Luật Đất đai 2013 thì thủ tục tách thửa đối với đất ở nông thôn được tiến hành khi đáp ứng được điều kiện theo quy định của pháp luật.

Căn cứ vào quỹ đất của địa phương và quy hoạch phát triển nông thôn đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, Ủy ban nhân dân cấp Tỉnh quy định […] diện tích tối thiểu được tách đối với đất ở phù hợp với điều kiện và tập quán của địa phương.

Đối với đất ở tại đô thị

      Theo quy định tại Khoản 4 Điều 144 Luật Đất đai 2013 thì thủ tục tách thửa tại đô thị được tiến hành khi

Ủy ban nhân dân cấp Tỉnh căn cứ vào quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng đô thị và quỹ đất của địa phương quy định […] diện tích tối thiểu được tách thửa đối với đất ở.

      Như vậy, để tách thửa đất thì cần đảm bảo hạn mức đất tối thiểu để tách thửa. Hạn mức đất này do UBND cấp tỉnh ở mỗi địa phương quy định khác nhau. Ngoài ra, thửa đất bị tách phải có Giấy chứng nhận quyền sử dụng và mục đích sử dụng đất sau khi tách thửa phải phù hợp với quy hoạch sử dụng đất tại địa phương.

      Ví dụ: Về điều kiện tách thửa đất ở ở một số địa phương bạn có thể tham khảo ở Thành phố Hồ Chí Minh như sau:

      Căn cứ điểm b, khoản 1, Điều 5 Quyết định số 60/2017/QĐ-UBND Thành phố Hồ Chí Minh. Diện tích tối thiểu của thửa đất ở hình thành và thửa đất ở còn lại sau khi tách thửa (sau khi trừ lộ giới) như sau:

Hồ sơ khi thực hiện thủ tục tách thửa đất

      Hồ sơ mà bạn phải chuẩn bị để tách thửa bao gồm:

• Đơn đề nghị tách thửa theo mẫu số 11/ĐK thuộc Thông tư 24/2014/TT-BTNMT
• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất;
• Văn bản, giấy tờ thể hiện việc chuyển quyền sử dụng đất của hộ gia đình hoặc là cá nhân như: Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho…
• Văn bản, giấy tờ thể hiện việc chuyền đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp của Ủy ban nhân dân cấp xã được Ủy ban nhân dân cấp huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh phê duyệt chấp nhận phương án chuyển đổi.
• Nếu như có phương án dồn điền đổi thửa thì phải có biên bản giao nhận ruộng đất.
• Chứng minh thư nhân dân hoặc thẻ căn cước công dân cùng sổ hộ khẩu của người sở hữu mảnh đất sau khi đã tách thửa.

Cơ quan thực hiện thủ tục tách thửa

      Người sử dụng đất nộp hồ sơ tại nơi tiếp nhận hồ sơ quy định tại các Khoản 2, 3, 4 và 5 Điều 60 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP bao gồm:

• Văn phòng đăng ký đất đai;

      Đối với những nơi chưa thành lập Văn phòng đăng ký đất đai thì nộp hồ sơ tại:

• Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp tỉnh tiếp nhận hồ sơ đối với tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thực hiện dự án đầu tư, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài;
• Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện tiếp nhận hồ sơ đối với hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam.

      Trường hợp hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư có nhu cầu nộp hồ sơ tại Ủy ban nhân dân cấp xã thì Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả.

      Đối với những địa phương đã tổ chức bộ phận một cửa để thực hiện việc tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả thực hiện thủ tục hành chính theo quy định của Chính phủ thì các cơ quan trên thực hiện việc tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả thông qua bộ phận một cửa theo Quyết định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh.

      Sau khi bạn đã nộp hồ sơ xong thì có quan có thẩm quyền sẽ có trách nhiệm giải quyết và xử lý hồ sơ của bạn. Nếu trong quá trình đo đạc và xử lý hồ sơ, chỗ nào có phần khúc mắc chưa giải quyết được thì cơ quan chức năng sẽ yêu cầu chủ sở hữu bổ sung và sửa đổi hồ sơ.

Thời hạn giải quyết thủ tục tách thửa

      Thời hạn giải quyết việc tách thửa bạn có thể tham khảo tại quy định điểm đ, khoản 2, điều 61, nghị định 43/2014/NĐ-CP:

Điều 61. Thời gian thực hiện thủ tục hành chính về đất đai

2. Thời gian thực hiện thủ tục đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất; cấp đổi, cấp lại Giấy chứng nhận được quy định như sau:

đ) Tách thửa, hợp thửa đất; thủ tục đăng ký đất đai đối với trường hợp được Nhà nước giao đất để quản lý là không quá 15 ngày; […]

      Như vậy, trong thời hạn 15 ngày, bạn sẽ nhận được kết quả cùng với giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và các văn bản giấy tờ, tuy nhiên chỉ khi hồ sơ của bạn hợp lệ và không bị sai sót. Nếu hồ sơ có sai sót hoặc cần bổ sung giấy tờ gì thì cơ quan tiếp nhận phải có trách nhiệm thông báo bằng văn bản yêu cầu gia đình bạn bổ sung hoặc trả hồ sơ thì phải nêu rõ lý do.

Chi phí phát sinh khi thực hiện thủ tục tách thửa

      Khi thực hiện thủ tục tách thửa đất, tùy vào từng trường hợp cụ thể sẽ phát sinh các chi phí khác nhau nhưng sẽ có một số chi phí như sau:

• Lệ phí trước bạ = Diện tích đất x Giá đất x Mức thu lệ phí.

      Căn cứ theo quy định tại Điều 7, Nghị định 140/2016/NĐ-CP thì mức thu lệ phí trước bạ của nhà đất là 0,5% giá trị tài sản.

      Diện tích đất đơn vị m2.

      Giá đất tính theo giá đất của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có đất ban hành.

• Phí đo đạc, lập bản đồ địa chính:

      Phí đo đạc, lập bản đồ địa chính là khoản thu đối với các tổ chức, cá nhân, hộ gia đình được cơ quan nhà nước có thẩm quyền giao đất, cho thuê đất mới hoặc được phép thực hiện việc chuyển mục đích sử dụng đất, nhằm hỗ trợ thêm cho chi phí đo đạc, lập bản đồ địa chính ở những nơi chưa có bản đồ địa chính có tọa độ.

      Mức thu: căn cứ vào các bước công việc, yêu cầu công tác đo đạc, lập bản đồ địa chính và tùy thuộc vào vị trí, diện tích đất được giao, được thuê hoặc được phép chuyển mục đích sử dụng lớn hay nhỏ của từng dự án.

      Thuế thu nhập cá nhân: theo quy định tại Luật thuế thu nhập cá nhân thì

Thuế suất đối với chuyển nhượng bất động sản là 2% trên giá chuyển nhượng hoặc giá cho thuê lại

      Ngoài ra, tùy tường trường hợp khác nhau mà xem xét không phải nộp lệ phí trước bạ hay được miễn thuế thu nhập cá nhân hay không.

      Trên đây là toàn bộ câu trả lời của chúng tôi về vấn đề thủ tục tách thửa mà bạn quan tâm.