Hướng dẫn chuyển mục đích sử dụng đất trồng cây lâu năm lên thành đất thổ cư

Xin chào luật sư, tôi muốn hỏi một vấn đề như sau: Bố mẹ tôi có tách thửa cho tôi một thửa đất với diện tích 345m²bao gồm đất thổ cư và đất trồng cây lâu năm. Nhưng diện tích đất thổ cư chỉ có 45m²không đủ để xây nhà. Nay tôi muốn chuyển mục đích sử dụng đất trồng cây lâu năm lên thành đất ở có được không? Nếu được tôi phải thực hiện những thủ tục gì? Chi phí cần để thực hiện ra sao? Mong Luật sư tư vấn giúp.

Cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi những thắc mắc của mình đế với chúng tôi. Căn cứ theo quy định của pháp luật, Nhamatdat.com chúng tôi xin tư vấn về Chuyển mục đích sử dụng đất từ đất trồng cây lâu năm sang đất thổ cư như sau:

Cơ sở pháp lý

Luật Đất đai năm 2013
Nghị định số 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn Luật đất đai 2013;
Nghị định 45/2014/NĐ-CP về thu tiền sử dụng đất;
Thông tư 30/2014/TT-BTNMT quy định về hồ sơ giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất và thu hồi đất.

Điều kiện chuyển mục đích sử dụng đất trồng cây lâu năm thành đất ở

Chuyển mục đích sử dụng đất là việc thay đổi mục đích sử dụng đất so với mục đích sử dụng đất ban đầu. Sự thay đổi được thể hiện trong quyết định hành chính đối với trường hợp phải xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền và thể hiện qua việc đăng ký đất đai trong trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất không phải xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Đất thổ cư là cách gọi truyền thống của đất ở. Là loại đất phi nông nghiệp. Đất thổ cư là loại đất được nhà nước công nhận trên giấy chứng nhận quyền sở hữu và được ký hiệu đất ODT ( đất ở đô thị) hoặc ONT (đất ở nông thôn). Đất ở có mục đích sử dụng xây dựng nhà ở để ở và các công trình gắn liền để phục vụ đời sống, là nơi an cư cho của người sử dụng đất.

Theo quy định tại điều 10 Luật Đất đai 2013, đất trồng cây lâu năm là đất nông nghiệp. Mục đích để trồng các loại cây có thời vụ thu hoạch từ 1 năm trở lên. Đất trồng cây lâu năm không được phép xây dựng nhà cửa, chuồng trại, hay sử dụng đất trái với mục đích sử dụng ban đầu của đất. Đất trồng cây lâu năm nếu muốn xây dựng nhà ở, xây dựng khu kinh doanh sản xuất thì phải chuyển mục đích sử dụng đất từ đất trồng cây lâu năm lên thổ cư.

>> Xem thêm: Nên chọn mua căn hộ bàn giao hoàn thiện hay bàn giao thô?

Người sử dụng đất chuyển mục đích sử dụng đất từ đất trồng cây lâu năm lên đất ở thì cần đáp ứng các điều kiện theo quy định tại điều 52 và 57 Luật đất đai 2013 như sau:

Phù hợp kế hoạch sử dụng đất hàng năm của ủy ban nhân dân huyện
Phải được cấp phép chuyển mục đích sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền

Thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất

Đất trồng cây lâu năm là đất nông nghiệp, đất ở là đất phi nông nghiệp. Theo điểm d khoản 1 Điều 57 Luật Đất đai 2013 thì:

1. Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền bao gồm:

d) Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp;

Trong trường hợp của bạn phải xin cấp phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Cụ thể:

Cơ quan Tài nguyên và Môi trường: Thẩm tra, xem xét hồ sơ; đối chiếu với kế hoạch sử dụng đất hàng năm của địa phương.
UBND cấp huyện:ra Quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất; cấp Giấy chứng nhận QSD đất sau khi được chuyển mục đích sử dụng đất đối với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam.
Cơ quan Thuế: thu tiền thực hiện nghĩa vụ tài chính của người có nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất.

Trình tự, thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất từ đất trồng cây lâu năm lên đất thổ cư

Trước khi chuyển mục đích sử dụng đất bạn nên tìm hiểu kế hoạch sử dụng đất hàng năm tại địa phương vì đó là căn cứ để cơ quan nhà nước xem xét xem đất nhà bạn có được chuyển mục đích sử dụng đất hay không.

>> Xem thêm: Kinh doanh bất động sản là gì, những nguyên tắc vàng trong kinh doanh BĐS

Hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất

Bạn chuẩn bị một bộ hồ sơ chuyển mục đích sử dụng đất, gồm có:

Đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất theo Mẫu số 01 ban hành kèm theo Thông tư 30/2014/TT-BTNMT;
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Trình tự, thủ tục

Đối với đất của nhà bạn thuộc trường hợp cần phải xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền, nên trình tự, thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng đất sẽ cần bổ sung thêm sau khi được cơ quan có thẩm quyền cấp phép. Cụ thể:

Sau khi chuẩn bị xong hồ sơ, bạn mang hồ sơ lên trên phòng Tài Nguyên và môi trường.
Phòng Tài Nguyên và Môi trường sẽ xem xét, thẩm định và kiểm tra hồ sơ của bạn. Đối chiếu với kế hoạch sử dụng đất hàng năm của địa phương. Trong trường hợp cần thiết có thể xuống kiểm tra tình hình thực địa đất đai của nhà bạn.
Nếu đất nhà bạn đạt đủ điều kiện để được chuyển đổi mục đích sử dụng đất. Phòng Tài Nguyên mà Môi trường sẽ sắp xếp lại hồ sơ kèm theo những giấy tờ: Biên bản xác minh thực địa; Trích lục bản đồ địa chính thửa đất hoặc trích đo địa chính thửa đất (có thể yêu cầu bạn cung cấp); Tờ trình kèm theo dự thảo quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.
Đồng thời gửi giấy thông báo hoàn thành nghĩa vụ thuế cho người sử dụng đất
Sau đó trình hồ sơ lên trên Ủy ban nhân dân huyện để xem xét cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Ủy ban nhân dân huyện ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Văn phòng đăng ký đất đai gửi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mới cho người sử dụng đất sau khi người sử dụng đất đã hoàn thành xong nghĩa vụ tài chính.

Thời gian thực hiện chuyển mục đích sử dụng đất

Thời gian thực hiện chuyển đổi đất trồng cây lâu năm lên thổ cư là 15 ngày. Thời gian này được tính kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ. Không bao gồm thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất, thời gian xem xét xử lý đối với trường hợp sử dụng đất có vi phạm pháp luật, thời gian trưng cầu giám định.

>> Xem thêm: Farmstay là gì? Cơ hội và thách thức khi đầu tư dự án farmstay?

Trường hợp nhận hồ sơ chưa đầy đủ, chưa hợp lệ thì trong thời gian tối đa 03 ngày, cơ quan tiếp nhận, xử lý hồ sơ phải thông báo và hướng dẫn người nộp hồ sơ bổ sung, hoàn chỉnh hồ sơ theo quy định.

Do bạn không nêu rõ địa phương mình đang ở, nên chúng tôi xin đưa thêm thời gian đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn thì thời gian thực hiện đối với từng loại thủ tục được tăng thêm 15 ngày.

Nghĩa vụ tài chính

Sau khi hồ sơ của bạn được cấp phép chuyển mục đích sử dụng đất, bạn cần phải hoàn thành những nghĩa vụ tài chính sau:

Tiền sử dụng đất: được tính bằng giá chênh lệch giữa giá đất trồng cây lâu năm và giá đất ở. Do bạn không cung cấp địa chỉ cho chúng tôi, nên bạn có thể tìm quyết định cá biệt tại địa phương quy định chi tiết về bảng giá chuyển đổi mục đích sử dụng đất để biết rõ hơn giá đất theo giá nhà nước của đất trồng cây lâu năm và đất thổ cư.
Lệ phí cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất: Quy định trong bảng giá của địa phương
Ngoài ra còn có thể phát sinh thêm một số loại phí: Phí thẩm định hồ sơ, phí đo đạc địa chính, phí trích lục bản đồ,…

Nếu bạn thuộc trường hợp được miễn, giảm tiền sử dụng đất theo quy định tại điều 11 và điều 12 Nghị định 45/2014 thì sẽ không phải nộp hay chỉ nộp một phần tiền sử dụng đất. Đồng thời, nếu bạn thuộc trường hợp khả năng chi trả tiền sử dụng đất thấp thì được xem xét ghi nợ tiền sử dụng đất theo điều 16 Nghị định 45/2014 về thu tiền sử dụng đất.

Trên đây là toàn bộ câu trả lời của chúng tôi về vấn đề chuyển mục đích sử dụng đất từ đất trồng cây lâu năm lên thành đất ở.