Hướng dẫn chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định của pháp luật

Quy định về chuyển mục đích sử dụng đất đã được đề cập từ Luật đất đai năm 1987 và tiếp tuc được ghi nhận trong Luật đất đai năm 1993, Luật đất đai năm 2003. Đến Luật đất đai năm 2013 tiếp tục kế thừa và phát huy các quy định này. Mỗi một diện tích đất đều có mục đích sử dụng nhất định, tùy thuộc vào mục đích sử dụng là gì người sử dụng đất sẽ sử dụng ra sao, để xây nhà, kinh doanh hay trồng trọt, chăn nuôi. Hiện nay, hoạt động chuyển đổi mục đích này diễn ra rất phổ biến, tuy nhiên không phải ai cũng có sự hiểu biết về vấn đề này.

     Căn cứ theo quy định của pháp luật, Nhamatdat.com chúng tôi xin tư vấn chuyển mục đích sử dụng đất theo pháp luật năm 2019 như sau:

Cơ sở pháp lý

• Luật Đất đai năm 2013
• Nghị định số 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn Luật đất đai 2013
• Nghị định số 45/2014/NĐ-CP quy định về thu tiền sử dụng đất
• Nghị định số 01/2017/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung Nghị định 43/2014/NĐ-CP
• Thông tư số 33/2017/TT-BTNMT quy định chi tiết Nghị định 01/2017/NĐ-CP
• Thông tư số 250/TT-BTC hướng dẫn về phí và lệ phí thuộc thẩm quyền quyết định của HĐND cấp tỉnh
• Thông tư 30/2014/TT-BTNMT quy định về hồ sơ giao đất, cho thuê đất, chuyển quyền sử dụng đất

Chuyển mục đích sử dụng đất là gì?

     Luật Đất đai không đưa ra định nghĩa chuyển mục đích sử dụng đất là gì, tuy nhiên ta có thể hiểu chuyển đổi mục đích sử dụng đất là khi người sử dụng đất muốn thay đổi về mục đích sử dụng đất so với loại đất ban đầu. Khi thực hiện thủ tục này, có những trường hợp người sử dụng đất phải xin phép cơ quan có thẩm quyền, có trường hợp không cần phải xin phép. Cụ thể:

Các trường hợp chuyển đổi mục đích sử dụng đất

Trường hợp phải xin phép cơ quan Nhà nước có thẩm quyền

      Theo quy định tại khoản 1 Điều 57 Luật Đất đai năm 2013 các trường hợp phải xin phép cơ quan Nhà nước có thẩm quyền khi chuyển mục đích là:

• Chuyển đất trồng lúa sang đất trồng cây lâu năm, đất trồng rừng, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối
• Chuyển đất trồng cây hàng năm khác sang đất nuôi trồng thủy sản nước mặn, đất làm muối, đất nuôi trồng thủy sản dưới hình thức ao, hồ, đầm
• Chuyển đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất sang sử dụng vào mục đích khác trong nhóm đất nông nghiệp
• Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp ( ví dụ chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất ở)
• Chuyển đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất
• Chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở
• Chuyển đất xây dựng công trình sự nghiệp, đất sử dụng vào mục đích công cộng có mục đích kinh doanh, đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ sang đất thương mại, dịch vụ; chuyển đất thương mại, dịch vụ, đất xây dựng công trình sự nghiệp sang đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp.

Trường hợp không phải xin phép cơ quan Nhà nước có thẩm quyền

     Các trường hợp chuyển mục đích không phải xin phép cơ quan Nhà nước có thẩm quyền bao gồm:

• Đất sử dụng để xây dựng nhà kính và các loại nhà khác phục vụ mục đích trồng trọt; đất xây dựng chuồng trại chăn nuôi gia súc, gia cầm và các loại động vật khác được pháp luật cho phép; nuôi trồng thủy sản cho mục đích học tập, nghiên cứu thí nghiệm
• Chuyển đất trồng cây hàng năm khác, đất nuôi trồng thủy sản sang trồng cây lâu năm
• Chuyển đất trồng cây lâu năm sang đất nuôi trồng thủy sản, đất trồng cây hàng năm
• Chuyển đất ở sang đất phi nông nghiệp không phải là đất ở
• Chuyển đất thương mại, dịch vụ sang đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ; chuyển đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ hoặc đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp sang đất xây dựng công trình sự nghiệp

     Đối với các trường hợp trên không phải xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền thì người sử dụng đất chỉ cần làm thủ tục đăng kí biến động theo quy định của pháp luật.

Hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất

     Một bộ hồ sơ đầy đủ, hợp lệ sẽ giúp cho người sử dụng đất dễ dàng thực hiện nhu cầu của mình, cùng với đó là chủ thể có thẩm quyền tiến hành giải quyết nhanh chóng đúng đắn. Căn cứ theo điều 6 Thông tư 30/2014/TT-BTNMT thì người sử dụng đất nộp 01 bộ hồ sơ gồm:

• Mẫu đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất theo Mẫu số 01 ban hành kèm theo Thông tư 30/2014/TT-BTNMT
• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
• Biên bản xác minh thực địa
• Văn bản thẩm định nhu cầu sử dụng đất, thẩm định điều kiện cho phép chuyển mục đích quy định đối với dự án không phải trình cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt, không phải cấp giấy chứng nhận đầu tư và trường hợp không phải lập dự án đầu tư xây dựng công trình
• Văn bản chấp thuận của UBND cấp tỉnh trong trường hợp hộ gia đình, cá nhân xin chuyển mục đích đối với đất nông nghiệp để sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ với diện tích từ 0,5 héc ta trở lên
• Trích lục bản đồ địa chính thửa đất hoặc trích đo địa chính thửa đất
• Tờ trình kèm theo dự thảo quyết định cho phép chuyển mục đích theo Mẫu số 05
• Chứng minh nhân dân hoặc hộ chiếu, căn cước công dân, sổ hộ khẩu, giấy chứng nhận tình trạng hôn nhân hoặc giấy đăng kí kết hôn ( bản sao có chứng thực)

Thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng đất

     Sau khi đã chuẩn bị đầy đủ hồ sơ như đã nêu ở mục trên theo căn cứ vào Điều 69 nghị định 43/2014/ NĐ-CP thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng đất thực hiện các bước sau:

• Bước 1: Người sử dụng đất 01 bộ hồ sơ đến cơ quan tài nguyên và môi trường.
• Bước 2: Cơ quan tài nguyên và môi trường có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ; xác minh thực địa, thẩm định nhu cầu chuyển mục đích; hướng dẫn người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; trình Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định cho phép chuyển mục đích, chỉ đạo cập nhật, chỉnh lý cơ sở dữ liệu đất đai, hồ sơ địa chính. Đối với trường hợp nhà đầu tư nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất của người đang sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư thì thực hiện thủ tục trên  đồng thời với thủ tục cho phép chuyển mục đích.
• Bước 3: Người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định.

Thẩm quyền cho phép chuyển mục đích SDĐ

      Theo quy định tại khoản 2 Điều 59 Luật đất đai 2013 quy định thì cơ quan có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích SDĐ được quy định như sau:

     Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định cho phép chuyển mục đích trong trường hợp cho phép chuyển mục đích SDĐ đối với tổ chức;

     Ủy ban nhân dân cấp huyện quyết định cho phép chuyển mục đích trong các trường hợp cho phép chuyển mục đích SDĐ đối với hộ gia đình, cá nhân. Trường hợp cho hộ gia đình, cá nhân chuyển mục đích SDĐ nông nghiệp để sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ với diện tích từ 0,5 héc ta trở lên thì phải có văn bản chấp thuận của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh trước khi quyết định.

Nghĩa vụ tài chính

Đối với hộ gia đình, cá nhân

     Khi thực hiện chuyển mục đích SDĐ người sử dụng đất sẽ phải nộp một khoản tài chính nhất định cho Nhà nước, căn cứ vào Điều 5 nghị định 45/2014/NĐ-CP quy định về tiền sử dụng đất có quy định về thu tiền sử dụng đất trong trường hợp nêu trên đất đối với hộ gia đình, cá nhân như sau:

• Chuyển từ đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở thuộc khu dân cư không được công nhận là đất ở sang làm đất ở; chuyển từ đất có nguồn gốc là đất vườn, ao gắn liền nhà ở nhưng người sử dụng đất tách ra để chuyển quyền hoặc do đơn vị đo đạc khi đo vẽ bản đồ địa chính từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 đã tự đo đạc tách thành các thửa riêng sang đất ở thì:

Tiền sử dụng đất = 50% x (giá đất thổ cư – giá đất nông nghiệp)

• Chuyển từ đất nông nghiệp được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất sang đất ở thì:

Tiền sử dụng đất = (giá đất ở –  giá đất nông nghiệp)

• Chuyển mục đích từ đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất như sau:

• • Trường hợp đang sử dụng đất phi nông nghiệp đã được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất có thời hạn sử dụng ổn định, lâu dài trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 mà không phải là đất được Nhà nước giao hoặc cho thuê, khi chuyển mục đích sang đất ở thì không phải nộp tiền sử dụng đất.
  • Trường hợp đang sử dụng đất phi nông nghiệp dưới hình thức được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất trước ngày 01 tháng 7 năm 2014, khi được chuyển mục đích sang đất ở thì:

Tiền sử dụng đất = (giá đất ở – giá đất phi nông nghiệp)

• • Trường hợp được Nhà nước cho thuê đất phi nông nghiệp không phải là đất ở dưới hình thức trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê, khi được chuyển mục đích sang đất ở đồng thời với chuyển từ thuê đất sang giao đất thì:

Tiền sử dụng đất = (giá đất ở – giá đất phi nông nghiệp) của thời hạn sử dụng đất còn lại.

• • Trường hợp đang sử dụng đất phi nông nghiệp không phải là đất ở dưới hình thức được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê hàng năm thì: Tiền sử dụng đất bằng 100% tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
• Đối với đất có nguồn gốc từ nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất hợp pháp theo pháp luật đất đai của người sử dụng đất sang đất ở thì căn cứ vào nguồn gốc đất nhận chuyển nhượng để thu tiền sử dụng đất theo quy định trên.

Đối với tổ chức

• Chuyển từ đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp được giao không thu tiền sử dụng đất sang đất ở; chuyển từ đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp được giao không thu tiền sử dụng đất sang đất nghĩa trang, nghĩa địa thì:

Tiền sử dụng đất= 100% tiền sử dụng đất theo giá của loại đất sau khi chuyển mục đích.

• Chuyển từ đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất sang đất ở

• • Nhà nước giao đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở có thu tiền sử dụng đất trước ngày 01 tháng 7 năm 2014, khi được chuyển mục đích sang đất ở thì:

Tiền sử dụng đất= (giá đất ở –  giá đất loại đất trước khi chuyển mục đích) của thời hạn sử dụng đất còn lại

• • Nhà nước cho thuê đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở theo hình thức trả tiền thuê đất hàng năm, khi được chuyển mục đích sang đất ở đồng thời với chuyển từ thuê đất sang giao đất thì:

Tiền sử dụng đất = 100% tiền sử dụng đất theo giá đất ở

• • Nhà nước cho thuê đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở dưới hình thức trả tiền thuê đất một lần, khi được chuyển mục đích sang đất ở đồng thời với chuyển từ thuê đất sang giao đất thì: Tiền sử dụng đất = giá đất ở – tiền thuê đất phải nộp một lần của loại đất trước khi chuyển mục đích theo thời hạn sử dụng đất còn lại tại thời điểm được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích.

• Chuyển mục đích từ đất nông nghiệp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất sang đất nghĩa trang, nghĩa địa thì: Tiền sử dụng đất tính theo nguyên tắc tại quy định về chuyển từ đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất sang đất ở đã nêu ra ở phần trên

• Chuyển mục đích đối với trường hợp tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư mà phải chuyển mục đích được tính như sau:

• • Tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất hợp pháp để thực hiện dự án đầu tư mà phải chuyển mục đích SDĐ sang đất ở, đất nghĩa trang, nghĩa địa thì nộp tiền sử dụng đất theo giá đất cụ thể của loại đất sau khi chuyển mục đích.
  •  Khoản tiền tổ chức kinh tế đã trả để nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất được trừ vào số tiền sử dụng đất phải nộp khi chuyển mục đích. Khoản tiền này được xác định theo giá đất của mục đích sử dụng đất nhận chuyển nhượng tại thời điểm được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích  nhưng không vượt quá số tiền bồi thường, hỗ trợ tương ứng với trường hợp Nhà nước thu hồi đất theo quy định của pháp luật.

     Ngoài tiền sử dụng đất mà người sử dụng đất nộp khi thực hiện thủ tục chuyển mục đích SDĐ phải nộp thì người sử dụng đất có thể phải nộp thêm chi phí đo đạc địa chính, phí trích lục bản đồ địa chính.

Thời gian thực hiện thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng đất

       Khi đã nhận đủ hồ sơ và hồ sơ hợp lệ thì thời gian giải quyết là không quá 15 ngày (theo quy định tại khoản 1 Điều 61 Nghị định 43/2014/NĐ-CP được sửa đổi bởi khoản 40 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP).

      Trên đây là toàn bộ câu trả lời của chúng tôi về vấn đề chuyển đổi mục đích SDĐ theo quy định năm 2019.