Hướng dẫn thủ tục sang tên sổ đỏ theo quy định pháp luật mới nhất

Yêu cầu sang nhượng, chuyển đổi, tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất diễn ra ngày càng phổ biến do nhu cầu sử dụng đất đai, nhà ở tăng cao. Để đảm bảo quyền lợi của mình khi thực hiện giao dịch liên quan đến bất động sản, cơ quan, tổ chức, cá nhân, cơ sở tôn giáo sử dụng đất, doanh nghiệp cần sang tên hoàn tất thủ tục pháp lí sang tên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hay còn gọi là thủ tục sang tên sổ đỏ.

     Căn cứ theo quy định của pháp luật, Nhamatdat.com chúng tôi xin tư vấn thủ tục sang tên sổ đỏ theo quy định của pháp luật đất đai năm 2018 như sau:

Cơ sở pháp lí

• Luật đất đai 2013
• Luật công chứng 2014
• Nghị định 01/2017/NĐ-CP sửa đổi nghị định hướng dẫn Luật đất đai và sửa đổi thông tư hướng dẫn thi hành Luật đất đai
• Thông tư 08/2012/TTLT-BTC-BTP hướng dẫn về mức thu, chế độ thu, nộp, chế độ quản lí và sử dụng phí công chứng
• Thông tư liên tục số 88/2016/TTLT – BTC – BTNMT về hồ sơ và trình tự, thủ tục tiếp nhận,luân chuyển hồ sơ xác định nghĩa vụ tài chính về đất đai
• Nghị định 23/2015/NĐ-CP về cấp bản sao từ sổ gốc, chứng thực bản sao từ bản chính, chứng thực chữ ký và chứng thực hợp đồng, giao dịch
• Thông tư liên tịch số 158/2015/TTLT-BTC-BTP Quy định mức thu, chế độ thu, nộp và quản lý lệ phí chứng thực bản sao từ bản chính, chứng thực chữ ký, chứng thực hợp đồng, giao dịch

     Sang tên quyền sử dụng đất là cách mà người sử dụng đất gọi thủ tục phải thực hiện khi thực hiện chuyển nhượng (mua bán), tặng cho, chuyển đổi, thừa kế quyền sử dụng đất. Đúng như tên gọi, sau khi thực hiện xong thủ tục sang tên thì quyền sử dụng đất sẽ chính thức được chuyển sang tên người khác và phát sinh hiệu lực của việc chuyển quyền. Thủ tục sang tên quyền sử dụng đất là một trong các thủ tục đăng ký đất đai, được quy định tại Khoản 4 Điều 95 Luật Đất đai 2013 là thủ tục đăng ký biến động. Để thực hiện thủ tục đăng ký biến động, người sử dụng đất cần tiến hành theo trình tự như Điều 79 Nghị định 43/2014/NĐ-CP.

Lập hợp đồng, văn bản tặng cho, chuyển nhượng, chuyển đổi, thừa kế QSDĐ để thực hiện thủ tục sang tên sổ đỏ

      Để thực hiện sang tên sổ đỏ, trước tiên các bên trong quan hệ chuyển nhượng, tặng cho, chuyển đổi, thừa kế QSDĐ cần tiến hành lập văn bản chuyển quyền sử dụng đất theo từng trường hợp cụ thể sau:

• Ký kết hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, chuyển đổi quyền sử dụng đất
• Lập di chúc đối với trường hợp người để lại di sản là quyền sử dụng đất muốn sang tên sổ đỏ sau khi mình mất
• Lập thỏa thuận phân chia di sản thừa kế nếu thuộc trường hợp thừa kế mà không có di chúc.

     Các bên trong giao dịch chuyển quyền sử dụng đất có thể thỏa thuận và lập trước các giấy tờ này hoặc nộp đơn yêu tại tổ chức hành nghề công chứng hoặc UBND cấp xã nơi có đất đề nghị được hỗ trợ lập các giấy tờ này.

Công chứng hoặc chứng thực hợp đồng, văn bản tặng cho, chuyển nhượng, chuyển đổi, thừa kế QSDĐ

     Sau khi lập xong các giấy tờ trên thì các bên cần làm thủ tục công chứng hoặc chứng thực các loại giấy đó. Theo khoản 3 điều 167 Luật Đất đai 2013 quy định hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất hoặc quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực. Do đó, bên lập hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, chuyển đổi quyền sử dụng đất có chứng thực của UBND xã hoặc đến văn phòng công chứng thực hiện công chứng hợp đồng.

     Trường hợp thừa kế quyền sử dụng đất thì người để lại di chúc, những người thừa kế có thể lựa chọn công chứng, chứng thực hoặc không có công chứng chứng thực. Cụ thể như sau:

     + Nếu thừa kế quyền sử dụng đất theo di chúc thì di chúc đó có thể là: Di chúc bằng văn bản không có người làm chứng, di chúc bằng văn bản có người làm chứng, di chúc bằng văn bản có công chứng, di chúc bằng văn bản có chứng thực, di chúc miệng có 02 người làm chứng và được công chứng hoặc chứng thực trong thời hạn 05 ngày kể từ ngày lập.

     + Trường hợp thừa kế quyền sử dụng đất mà người để lại di sản không có di chúc thì những người thừa kế cần có văn bản thỏa thuận phân chia di sản thừa kế.

Thủ tục công chứng hợp đồng, văn bản tặng cho, chuyển nhượng, chuyển đổi, thừa kế QSDĐ để sang tên sổ đỏ

         Theo khoản 1 Điều 40 của Luật Công chứng 2014, người yêu cầu công chứng cần chuẩn bị các giấy tờ nộp tại Văn phòng công chứng bao gồm:

•  Phiếu yêu cầu công chứng;
•  Dự thảo hợp đồng chuyển nhượng, giao dịch: hợp đồng mua bán đất viết tay hoặc đánh máy, hợp đồng tặng cho, thỏa thuận phân chia di sản thừa kế, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất, di chúc
•  Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
•  Giấy tờ tùy thân của hai bên (CMND hoặc hộ chiếu hoặc thẻ căn cước…);
•  Giấy xác nhận tình trạng hôn nhân nếu còn độc thân hoặc Giấy đăng ký kết hôn nếu đã có gia đình của hai bên;
• Sổ hộ khẩu của hai bên

     Lệ phí công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được căn cứ theo Thông tư 08/2012/TTLT-BTC-BTP, nếu giá trị hợp đồng từ 100 triệu đồng đến 01 tỷ đồng thì mức phí là 0,1%; nếu từ 01 tỷ đến 03 tỷ thì mức phí là 01 triệu đồng + 0,06% phần giá trị vượt quá 01 tỷ đồng…

Thủ tục chứng thực hợp đồng, văn bản tặng cho, chuyển nhượng, chuyển đổi, thừa kế QSDĐ tại UBND xã để sang tên sổ đỏ

     Ngoài công chứng các văn bản chuyển quyền sử dụng đất tại văn phòng công chứng thì người sử dụng đất có thể lựa chọn chứng thực tại UBND xã. Người yêu cầu chứng thực giao dịch chuyển quyền sử dụng đất cần chuẩn bị các giấy tờ quy định tại Điều 36 Nghị định 23/2015/NĐ-CP như sau:

• Dự thảo hợp đồng, giao dịch;
• Bản sao Giấy chứng minh nhân dân hoặc Hộ chiếu còn giá trị sử dụng của người yêu cầu chứng thực;
• Bản sao giấy chứng nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng hoặc bản sao giấy tờ thay thế được phápl uật quy định đối với tài sản mà pháp luật quy định phải đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng trong trường hợp hợp đồng, giao dịch liên quan đến tài sản đó; trừ trường hợp người lập di chúc đang bị cái chết đe dọa đến tính mạng.
• Bản chính của các giấy tờ nêu trên để đối chiếu.

     Lệ phí chứng thực hợp đồng, giao dịch tại UBND là 30 000 đồng/ hợp đồng, giao dịch ( Theo quy định tại  Thông tư liên tịch số 158/2015/TTLT-BTC-BTP của Bộ Tài chính và Bộ tư pháp hướng dẫn mức thu, chế độ thu, nộp và quản lý lệ phí chứng thực bản sao từ bản chính, chứng thực chữ ký, chứng thực hợp đồng, giao dịch)

Nộp hồ sơ sang tên Sổ đỏ (GCN QSDĐ)

     Các giấy tờ mà người sử dụng đất cần chuẩn bị để thực hiện thủ tục đăng ký biến động quy định tại Điều 9 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT bao gồm:

• Đơn đề nghị theo mẫu;
• Sổ hộ khẩu, CMND của bên mua;
• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
• Văn bản chuyển quyền sử dụng đất đã công chứng, chứng thực…
• Ngoài ra nhiều trường hợp cần xin biên bản xác nhận đất không có tranh chấp của UBND xã

    Căn cứ theo quy định tại Điều 60 Nghị định 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn thi hành Luật đất đai 2013 01/2017/NĐ-CP sửa đổi bổ sung xác định người sử dụng đất nộp hồ sơ tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất hoặc cơ quan tiếp nhận hồ sơ theo quy định của UBND cấp tỉnh. Hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư nộp hồ sơ tại UBND cấp xã nếu có nhu cầu. Sau khi nộp hồ sơ trong trường hợp giấy tờ còn chưa đầy đủ, cơ quan tiếp nhận thông báo đến đối tượng có nhu cầu sang tên để bổ sung hoàn thiện hồ sơ.

Văn phòng đăng ký đất đai tiếp nhận và giải quyết hồ sơ sang tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

     Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ, nếu đủ điều kiện thực hiện các quyền theo quy định thì thực hiện các công việc sau đây:

• Gửi thông tin địa chính đến cơ quan thuế để xác định và thông báo thu nghĩa vụ tài chính đối với trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định;
• Xác nhận nội dung biến động vào Giấy chứng nhận đã cấp theo quy định của Bộ Tài nguyên và Môi trường.

     Trường hợp phải cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì lập hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người sử dụng đất;

• Chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao Giấy chứng nhận cho người sử dụng đất hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã.

    Thời hạn thực hiện thủ tục sang tên sổ đỏ: Thời hạn thực hiện đăng ký biến động đất đai đối với việc sang tên GCN QSDĐ quy định tối đa là 10 ngày làm việc kể từ ngày Văn phòng đăng ký đất đai nhận đầy đủ hồ sơ giấy tờ từ người đề nghị. (theo Nghị định số 01/2017/NĐ-CP).

     Trên đây là toàn bộ câu trả lời của chúng tôi về vấn đề Thủ tục sang tên sổ đỏ theo quy định mới nhất mà bạn quan tâm.