Điều kiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mới nhất

Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là thủ tục cơ bản và thường xuyên diễn ra trong quan hệ pháp luật về đất đai. Để thực hiện thủ tục này người sử dụng đất cũng cần đáp ứng được một số điều kiện trong những trường hợp cụ thể. Vậy điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCN QSDĐ) như thế nào, cần đáp ứng những gì?

Căn cứ theo quy định của pháp luật, Nhamatdat.com chúng tôi xin tư vấn Điều kiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đát theo quy định mới nhất như sau:

Cơ sở pháp lý

• Luật Đất đai 2013
• Nghị định số 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn Luật đất đai 2013
• Nghị định số 01/2017/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung Nghị định 43/2014/NĐ-CP

     Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất. (Theo định nghĩa Khoản 16 Luật Đất đai 2013). Như vậy, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCN QSDĐ) là giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất hợp pháp của người dân. Để được cấp GCN QSDĐ thì người sử dụng đất cần đáp ứng một số điều kiện nhất định. Các trường hợp được cấp GCN QSDĐ thuộc hai nhóm lớn sau đây:

Điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trong trường hợp có giấy tờ

Hộ gia đình, cá nhân sử đang sử dụng đất ổn định lâu dài

Theo Điều 21 Nghị định 43/2014/NĐ-CP thì sử dụng đất ổn định là việc sử dụng đất liên tục vào một mục đích chính nhất định kể từ thời điểm bắt đầu sử dụng đất vào mục đích đó đến thời điểm cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Để chứng minh thời điểm bắt đầu sử dụng đất, người sử dụng đất cần cung cấp các loại giấy tờ làm căn cứ chứng minh như:

• Biên lai nộp thuế sử dụng đất nông nghiệp, thuế nhà đất;
• Biên bản hoặc quyết định xử phạt vi phạm hành chính trong việc sử dụng đất, biên bản hoặc quyết định xử phạt vi phạm hành chính trong việc xây dựng công trình gắn liền với đất;
• Quyết định hoặc bản án của Tòa án nhân dân đã có hiệu lực thi hành, quyết định thi hành bản án của cơ quan Thi hành án đã được thi hành về tài sản gắn liền với đất;
• Quyết định giải quyết tranh chấp đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã có hiệu lực thi hành; biên bản hòa giải tranh chấp đất đai có chữ ký của các bên và xác nhận của đại diện Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất;
• Quyết định giải quyết khiếu nại, tố cáo của cơ quan nhà nước có thẩm quyền có liên quan đến việc sử dụng đất;
• Giấy tờ về đăng ký hộ khẩu thường trú, tạm trú dài hạn tại nhà ở gắn với đất ở; Giấy chứng minh nhân dân hoặc Giấy khai sinh, giấy tờ nộp tiền điện, nước và các khoản nộp khác có ghi địa chỉ nhà ở tại thửa đất đăng ký;
• Giấy tờ về việc giao, phân, cấp nhà hoặc đất của cơ quan, tổ chức được Nhà nước giao quản lý, sử dụng đất;
• Giấy tờ về mua bán nhà, tài sản khác gắn liền với đất hoặc giấy tờ về mua bán đất, chuyển nhượng quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên liên quan;
• Bản đồ, sổ mục kê, tài liệu điều tra, đo đạc về đất đai qua các thời kỳ;
• Bản kê khai đăng ký nhà, đất có xác nhận của Ủy ban nhân dân cấp xã tại thời điểm kê khai đăng ký.
• Xác nhận của UBND cấp xã về thời điểm bắt đầu sử dụng đất và mục đích sử dụng đất trên cơ sở thu thập ý kiến của những người đã từng cư trú cùng thời điểm bắt đầu sử dụng đất của người có yêu cầu xác nhận trong khu dân cư (thôn, làng, ấp, bản, buôn, phum, sóc, tổ dân phố) nơi có đất.

Người sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ chứng minh QSDĐ

Những loại giấy tờ này được quy định tại Khoản 1 Điều 100 Luật đất đai 2013 bao gồm:

• Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ Cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam;
• GCN QSDĐ tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa chính trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;
• Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa, nhà tình thương gắn liền với đất;
• Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;
• Giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; giấy tờ mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước theo quy định của pháp luật;
• Giấy tờ về quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất như: Bằng khoán điền thổ, Văn tự đoạn mãi bất động sản, Giấy tờ mua bán, trao đổi, tặng cho, thừa kế nhà ở có chứng nhận của chế độ cũ, Bản di chúc hoặc thỏa thuận chia di sản được chế độ cũ xác nhận, Giấy phép xây dựng nhà ở hoặc giấy hợp pháp hóa kiến trúc, bản án của chế độ cũ  đã có hiệu lực thi hành hoặc các giấy tờ khác chứng minh việc tạo lập nhà ở, đất ở. 
• Các loại giấy tờ khác được xác lập trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 như: Sổ mục kê, sổ kiến điền được lập trước ngày 18/12/1980; một trong các loại giấy tờ được lập trong quá trình thực hiện đăng ký ruộng đất; Dự án hoặc danh sách hoặc văn bản về việc di dân đi xây dựng khu kinh tế mới, di dân tái định cư được UBND cấp huyện, cấp tỉnh hoặc cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt;  Giấy tờ của nông trường, lâm trường quốc doanh về việc giao đất cho người lao động trong nông trường, lâm trường để làm nhà ở; Giấy tờ có nội dung về quyền sở hữu nhà ở, công trình; về việc xây dựng, sửa chữa nhà ở, công trình được Ủy ban nhân dân cấp huyện, cấp tỉnh hoặc cơ quan quản lý nhà nước về nhà ở, xây dựng chứng nhận hoặc cho phép; Giấy tờ tạm giao đất của Ủy ban nhân dân cấp huyện, cấp tỉnh; Đơn đề nghị được sử dụng đất được Ủy ban nhân dân cấp xã, hợp tác xã nông nghiệp phê duyệt, chấp thuận trước ngày 01 tháng 7 năm 1980 hoặc được Ủy ban nhân dân cấp huyện, cấp tỉnh phê duyệt, chấp thuận; Giấy tờ giao đất để bố trí nhà ở cho cán bộ, công chức; 

Mảnh đất đề nghị cấp Giấy chứng nhận QSDĐ không có tranh chấp

     Tranh chấp đất đai là tranh chấp về quyền và nghĩa vụ giữa hai hay nhiều bên về quyền sử dụng đất. Đây là một điều kiện để cơ quan có thẩm quyền xem xét cấp GCN QSDĐ. Một mảnh đất đang có tranh chấp tức là chưa xác định được quyền sử dụng đất đối với một phần hoặc toàn bộ mảnh đất đó thuộc về ai. Do đó, chỉ đất không có tranh chấp hoặc tranh chấp đất đai đã được giải quyết xong thì mới đáp ứng điều kiện cấp Giấy chứng nhận QSDĐ. Theo Khoản 2 Điều 70 Nghị Định 43.2014/NĐ-CP thì hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận QSDĐ được niêm yết tại trụ sở UBND xã và khu dân cư nơi có đất trong thời hạn 15 ngày, nếu trong thời gian này không có bất cứ sự phản đối nào của những người có quyền và lợi ích liên quan thì mới tiến hành cấp GCN QSDĐ. 

Người sử dụng đất đã thực hiện đầy đủ nghĩa vụ tài chính đối với thửa đất

Người sử dụng đất được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sau khi đã nộp đầy đủ các khoản tiền sử dụng đất, thuế, phí và lệ phí liên quan đến quyền sử dụng đất (Theo Khoản 3 Điều 98 Luật đất đai 2013). Bên cạnh đó, thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định tai Khoản 3 Điều 70 Nghị định 43/2014/NĐ-CP thì người sử dụng đất được hướng dẫn thực hiện nghĩa vụ tài chính, sau đó cơ quan Nhà nước mới tiến hành cấp Giấy chứng nhận QSDĐ.

Điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trong trường hợp không có giấy tờ

Người sử dụng đất mặc dù không có các loại giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất như trên vẫn được cấp GCN  QSDĐ khi thuộc một trong các trường hợp quy định tại Điều 101 Luật đất đai 2013 như sau:

Trường hợp hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất nhưng giấy tờ đó ghi tên người khác

      Nếu hộ gia đình, cá nhân muốn được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì người đề nghị cấp GCN cần có thêm giấy tờ về việc chuyển quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên có liên quan và đất đó được xác nhận không có tranh chấp.

Trường hợp hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất trước ngày 01/07/2014

      Để được cấp giấy chứng nhận sử dụng đất, hộ gia đình, cá nhân phải đáp ứng các điều kiện:

• Sử dụng đất ổn định trước ngày 01/07/2014
• Có hộ khẩu thường trú tại địa phương
• Trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối tại vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội đặc biệt khó khăn
• Được UBND cấp xã nơi có đất xác nhận là người đã sử dụng đất ổn định, không có tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất. 

Trường hợp hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định từ trước ngày 01/07/2004

      Để được cấp giấy chứng nhận sử dụng đất, hộ gia đình, cá nhân phải đáp ứng các điều kiện:

• Sử dụng đất ổn định trước ngày 01/07/2004
• Người sử dụng đất không vi phạm pháp luật về đất đai
• Được UBND cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp
• Phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đối với nơi đã có quy hoạch.

Một số trường hợp đặc biệt

Trong một số trường hợp đặc biệt sau đây Nhà nước vẫn công nhận quyền sử dụng đất:

• Hộ gia đình, cá nhân được sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án, văn bản công nhận kết quả hòa giải thành, quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành.
• Cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có công trình là đình, đền, miếu, am, từ đường, nhà thờ họ; đất nông nghiệp quy định tại khoản 3 Điều 131 của Luật đất đai và đất đó không có tranh chấp, được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận là đất sử dụng chung cho cộng đồng

Trên đây là toàn bộ câu trả lời của chúng tôi về vấn đề Điều kiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định mới nhất mà bạn quan tâm.